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终有一天不谈房价日子也照样过

编辑:admin 日期:2022-08-11 14:14 分类:科技前沿 点击:
简介:新一轮楼市调控政策从国庆开始纷纷落地,根据统计,截至目前至少20多个城市出台了限购限贷等调控措施,并且可能继续扩围。政策出台后,部分区域已经出现成交量下降的现象,同时也有区域出现价格下降的预期,但是价格是否会整体出现下降仍然有待观察。 控一线

  新一轮楼市调控政策从国庆开始纷纷落地,根据统计,截至目前至少20多个城市出台了限购限贷等调控措施,并且可能继续扩围。政策出台后,部分区域已经出现成交量下降的现象,同时也有区域出现价格下降的预期,但是价格是否会整体出现下降仍然有待观察。

  “控一线、稳二线、活三四线”或是这一轮楼市调控的基本思路。有网友戏言:换言之,不就是一线等一等,二线不要停,三四线别装死,快跟上?我们的口号是:一个都不能少!

  这一轮的政策,是否又是金九银十的催化剂?这些年来,房价不是一条陡坡涨这么高的,而是“一步一个台阶”:旧力已尽之时,往往不是一脚踩在空处,而是弹簧做成的台阶上,看似下陷,实则蓄力,如同一波波的股灾。

  下面是李一戈老师写在此次限购之前的文章:《什么时候轮到他们恐慌》,没有预测,也没有呐喊,有的只是淡淡失望下的平静,请欣赏:

  看到我们记者报道说,新三板已连续四个月实际融资低于100亿元。与去年同期相比,挂牌数量超过9100家,翻了一番,融资活动却步入下行通道。

  顺便说一句,我不明白有些企业明知起不到融资作用,为何还是要去新三板挂牌。

  A股围绕3000点凌波微步,即所谓千股横盘,已经很久了。成交量也一再萎缩,持续下去就是地量了。好像除了打新,买和卖都提不起兴致来,总之就是寡味。

  之所以提起股市这个令人不开心的话题,是因为,近日有朋友问我,股市的资金是不是跑到楼市去了。因为这边清淡到无人问津,那边火热到连夜排队,对比实在鲜明。而且,买房少则百万,多则数千万,门槛远远高于买股票。

  研究中国经济的西方经济学家,如果到各大售楼处去抽取样本,肯定要将中国的购买力平价指数进行大幅调整。

  我猜测,他们也会跟上面的朋友一样好奇,这些买家哪里来的如此庞大资金呢?表面看,股市资金搬家似乎不无道理。

  但过往的实证表明,股市与楼市之间,从来不是此消彼长的关系,既不是正相关,也不是负相关。譬如,2008年股市和楼市都很差,2009年楼市在4万亿刺激下呼呼蹿起来了,但股市还是那个鬼样,到2012年、2013年仍挣扎在熊市的边缘。

  不过,这只是用历史经验证明逻辑关系,并不必然决定2016年也一定如此。如果哪个机构能用资金流向的大数据,证明股市与楼市之间的资金关系,那才是硬功夫。这样的大数据,央行征信中心应该很全,但恐怕谁也拿不到。

  拿股市说事,是因为,今年以来一二线城市的房价涨到现在,专家们已大声疾呼,楼市与2015年上半年的股市具有很大的相似性。那就是,房价单边上扬,完全脱离了基本面,与经济景气度、居民收入、实业现状无关,大有一骑绝尘之势。

  去年的股市发展轨迹,不必描述了。如今的楼市俨然已是“危崖高百尺”,不管不顾地发展下去,会不会陷入股市窠臼?因为历史总是惊人地相似。一年半以前,连小区的保安都在推荐股票,现在,饭店的服务员也在谈论房价。

  经济学家总免不了杞人忧天,他们喊狼来了,本意是在提醒,应防止出现股市那样的极端情况。提醒是提醒,听不听是另一回事。去年的狂欢里也是有刺耳声音的,虽然稀少。现在至少有一点与去年不同,楼市内外都被一种不安的情绪笼罩。

  个体对资产价格的预期管理,有两种基本心态,激进和保守。激进者就如,去年有人以3倍4倍的杠杆融资融券买入卖出股票,今年也有不少朋友在加杠杆买房。倘若说,散户投资者股市的杠杆融资额一般也就二三百万,楼市的杠杆融资额却要大得多。

  就我所知,有些投资者在一二线城市,尤其是此前不限购的二线城市,已买入三五套房子。大多是利用杠杆融资。去年买入的,假如融资1000万,浮盈少则有500万了。如果此时卖出,减去融资成本,净利三四百万是有的。

  问题是,站在2016年9月底的时间线向前探望,这些城市的房价看起来还要涨。连温和了10多年的成都楼市,也要为一个楼盘全家去排队。这种背景下,杠杆融资购房者,他们本来就是高收益偏好的群体,怎么愿意此时卖出?如果不限购,恨不得再融资买入。

  我无意责备他们全情忘我地投入,也不想讨论鸡蛋与篮子的问题,毕竟,在股市令人伤心、大宗商品市场与期货市场动荡不定的环境里(且不提它们的专业性),到哪里找到比中国房地产更好的市场,买到即赚,且全部收益都归自己?

  说到这里,房地产税(物业持有税)的最大反对者,其实是广大有产者,尤其是持有多套房产的人,如你所知,他们的话语权往往比少房和无房者大得多。

  聪明如你,当然明白我下一句要说什么,是的,去年5月底,恐怕90%的A股投资者都在眺望何时到达8000点甚至更高,一批以3倍4倍杠杆融资买入的投资者,幻想的是资产再翻两番,谁会想到狂欢派对的音乐瞬间被无形之手粗暴地掐断?

  我曾经说过,金融市场和资产价格市场的管理和调控,是全球性难题,没有哪个经济体能够有把握地声称,可以准确将市场价格维持在某个波幅之内。正如主管部门去年从来没有想将股市压下来,今年房价的持续上涨也不是有意拉动的结果。

  但教科书早就教导我们,很多事物的发展不以人的意志为转移。当然,高杠杆融资的投资者,其风险偏好和实际风险的承受力,也要高于一般人。都说去年一批中产的累年资产因此消失在时间的风尘里,但岁月依旧在平静地运转。终有一天,不谈房价,日子也照样过。

  注:此文于9月30日在21世纪经济报道刊登,其时尚未统计节后限购影响,请勿视作投资行为的参考数据。

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